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房屋买卖合同的常见风险点

合同本为明确双方的权利义务,规范交易双方行为而存在,但法律风险就像一个个暗礁,使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上,合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。本文主要以房屋买卖合同为例,简要阐述在合同订立过程中的主要风险点以及防范策略。

 

一、合同起草签订前是否进行了相关调研

 

在房屋买卖合同中,未进行前期调研而产生风险的典型例子有

风险行为1 未对签约对方的主体资格作详细调查,而与没有签约主体资格的相对方签约。

•风险结果可能导致合同无效,一方当事人利益受损。

•预防策略合同各方应当注意对签约对方的主体资格作详细调查,防止对方没有签约主体资格。比如自然人是否是该房屋的合法所有人或签约单位是否具有法人资格、签约人是否具有代理权限、现售商品房的房地产开发企业是否符合国家规定的资质等。

 

风险行为2  在签约前,买方未对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查。

•风险结果如房屋属于国家禁止转让的房产范围,则该合同无效,并极有可能给买方造成重大损失。

•预防策略在签约前,买方应对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

风险行为3 未对合同对方的资产状况、信誉状况作调研。

 

•风险结果合同对方很可能存在资产、信誉问题影响合同履行,导致无过错的一方遭受经济损失。

•预防策略应对合同对方的资产状况、信誉状况等作调研。企业资产调查一般包括如下内容企业的土地、厂房、办公场所及其产权,企业车辆、设备、办公用品等;企业的对其他企业持有的股权或债券;企业的应收帐款和应付帐款,企业分支机构及其财产情况;企业股东或合伙人的资产情况。在具体实施中针对不同类型的资产从时间的角度进行分析,从而确定调查的可靠性和准确性。企业信用调查包括如下内容企业工商登记中的名称、资本金、企业法人情况、经营活动有无超越本身范围和企业经营情况;企业有无漏税、拖欠税款情况;企业进出口情况;企业与其他企业有无经济纠纷,有没有违规信息,法人有没有会影响到企业 

 

风险行为4 买受人未在购买房屋之前对所购买房屋的相关情况做全面调查。

a.风险结果可能发生买受人所购买之物权属不明或该物侵犯他人合法权利的情况,从而给买方造成损失。

b.预防策略买受人在购买房屋之前应对所购买房屋的相关情况做全面调查,如到相关房地产登记部门进行查询以确定购买该房屋不侵害自身或第三方的合法权益;了解所购买房屋是否存在租赁、抵押等法律关系。

 

风险行为5 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时未办理审批手续。

 

a.风险结果房屋转让行为无效,可能给买方造成损失,卖方应承担相应的责任。

b.预防策略以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。

 

风险行为6 国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖,未进行资产评估。

 

a.风险结果违反国家强行性规定,导致合同无效,造成卖方经济损失。

b.预防策略如国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖的,应当进行资产评估,并按照国家相关规定办理必要手续。

 

二、合同内容是否完备齐全

 

风险行为1 合同主要条款缺失或约定不明确。

 

a.风险结果可能导致合同双方在合同履行过程中因条款不全或约定不明而发生争议,从而给一方带来损失。

b.预防策略合同中应包括如下主要条款开发商的相关情况、房屋坐落的具体位置、购房的价格、面积、交付使用日期、付款方式、房屋建材和安装标准、房屋建筑质量、房屋平面图等。每个条款都应力求明确,不可摸棱两可。

 

风险行为2 卖方未在合同中担保其交付的房屋及其处分权不存在未告知对方的瑕疵。

 

a.风险结果如该房屋的转让侵犯了第三人的所有权或优先购买权,则该第三人可主张房屋买卖无效。买方的合同目的将无法实现,卖方也将因此承担违约责任。

b.预防策略卖方应在合同中担保其交付的房屋和其处分房屋的权利不存在未告知对方的瑕疵。如合同为多个所有人共有,或存在具有优先购买权的承租人等。

 

风险行为3 卖方以出让方式取得土地使用权的,转让房地产不未符合法定条件。

 

a.风险结果合同无效,卖方应赔偿买方承担违约责任。

b.预防策略卖方以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,买方应要求卖方保证下列事项(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产

风险行为4 卖方在预售商品房时,未符合法定条件。

 

a.风险结果卖方应停止预售活动,承担行政责任,如没收违法所得,并处罚款等。

b.预防策略卖方预售商品房的,应当保证符合下列条件(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此外,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

 

风险行为5 买方在购房过程中,未将售楼广告中明示的重要内容写入合同。

 

a.风险结果可能导致双方因交付的房屋与卖方事先承诺不一致而发生争议时,买方不能依据合同主张自己的权利。

b.预防策略买方在购房过程中,应谨慎注意审查合同文本,对于售楼广告中开发商明示的条款,如果很重要,应写入合同。而且应当在合同中注明,如果双方当事人无法在相关细节上有所说明并得到双方认可时,则卖方提出或发布的售房广告及其宣传品应当作为解决纠纷的证据。

 

风险行为6 在私房买卖合同中,未注明房屋及有关设施的质量状况。

 

a.风险结果可能导致房屋交付时,双方就未载明的房屋及其有关设施的质量发生争议,并给一方造成损失。

b.预防策略对于私房买卖,应当注明房屋新旧程度、墙面、管道以及有关设施的质量状况等。

 

风险行为7 双方未明确在合同中约定房屋面积的计算范围。

 

a.风险结果可能导致双方在合同履行过程中或房屋交付后,因房屋面积问题发生纠纷,从而使一方受损。

b.预防策略双方在合同中约定房屋面积时,应明确写明建筑面积、套内的建筑面积、以及用户的实际使用面积。

 

风险行为8 双方未在合同中明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限。

 

a.风险结果可能导致双方在交付环节中发生纠纷或在办理过户手续时责任不明。

b.预防策略双方应在合同中明确约定房产何时交付和何时办理过户登记手续等内容,具体应包括起算时间点和期间。

 

风险行为9 双方在签订商品房买卖合同过程中,未约定楼体和公用设施质量状况。

•风险结果可能导致双方在交付验收时发生争议,并给一方造成损失。

•预防策略对于商品房买卖,在合同中应对楼体的沉降程度、平直度、墙面等质量问题和商品房水点暖气、密封、消防、电梯等设施有所约定,对于公摊部分也应有所说时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。发展的个人违法记录;企业的支付情况等。

 

•风险行为10 双方未明确约定商品房的周边设施条款。

 

a.风险结果一旦发生纠纷,合同一方将无法依据合同主张自身权利,从而给合同一方造成损失。

b.预防策略双方应对其他达成协议的重要问题签订补充条款,如对于商品房的周边设施条款商品房一定距离以内不得再建非绿化设施的其他设施,不得有垃圾站、污水处理站等影响生活质量的设施;以及噪音条款,电磁辐射条款等。

 

风险行为11 双方未在合同中明确约定物业管理问题。

 

a.风险结果可能导致双方在合同履行中或房屋交付后,就物业相关问题发生争议,而无法依据合同主张自身权利。从而使一方受损。

b.预防策略双方应在合同中就物业公司、相关服务标准,物业费标准等作出明确具体的约定。

 

风险行为12 双方未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

 

a.风险结果可能导致双方在合同约定面积与产权登记面积发生误差时产生纠纷,从而给一方造成损失。

b.预防策略按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

 

风险行为13 双方未在合同中约定保修条款。

 

a.风险结果可能导致双方在房屋维修时相互推卸责任,或产生其他纠纷;有可能使卖方承担不必要的保修责任,或买方无法及时获得维修等。

b.预防策略房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

 

风险行为14 签订合同中将“定金”误写为“订金”。

 

•风险结果“订金”不适用双倍返还条款。因此买方的利益无法有效充分维护。

•预防策略签订合同中应当注意“定金”与“订金”的区别,准确使用法律术语,以确保表达自身的真实意思。

 

风险行为15 双方未约定购买人在接收房屋时对房屋的验收权利。

•风险结果将对买方的验收造成不利影响,有可能使买方无法依据合同正常行使验收权利。

•预防策略合同双方应当约定房屋交付时,购买人对房屋的验收权利,并详细约定验收的方法

 

风险行为16 双方未约定市场行情或货币政策变化对房屋价款的影响。

 

•风险结果法院可能认定即使市场行情、货币政策变化依然按原合同履行,导致一方承担巨大损失。

•预防策略当事人应在合同中明确约定市场行情或货币政策变化后,应如何调整房屋价款。

 

风险行为17 双方未在合同中明确约定一方违约后应承担何种违约责任。

 

•风险结果可能造成一方的利益受到损害,但无法依合同追究对方责任挽回损失。

•预防策略双方应在合同中约定,如一方违反合同约定,另一方可追究违约方的责任,并要求违约方承担违约金或赔偿损失。

 

风险行为18 双方未在合同中约定违约金的具体数额或计算方法。

 

•风险结果未约定违约金或赔偿损失的具体计算方法,导致双方对违约金或赔偿损失的具体数额发生争议。《合同法》第114条第2款规定,约定违约金数额过低,损失得不到补偿,约定数额过高,得不到法律支持无法实现。

•预防策略只要约定了违约金或赔偿损失的,一定要约定具体数额或计算方法。在约定违约金时,数额约定不能过高或过低。一般而言,约定的违约金数额不能超出合同标的额,若一方的损失确实超过合同标的,可直接约定赔偿损失。

 

三、合同内容的表述是否正确

 

风险行为1 未签定正式的书面房屋买卖合同,仅以口头约定方式达成协议。

 

•风险结果争议发生后,无法证明买卖事项的存在,以及买方拥有该房屋的合法性。且在任何一方违反合同时,作为他方找不到追究该方违约责任的依据。

•预防策略房屋买卖合同双方应签订正式的书面合同、不得凭人情、信任以口头形式约定。

 

风险行为2 未在合同中写明关键性术语、名词的含义。

 

•风险结果合同双方可能因对合同文字理解不同而导致实际履行状况与合同真实意思表示不一致。 为合同的履行埋下纠纷的隐患。在诉讼中法院也可能会对表述不清的字句做出不利于一方的解释。使一方利益受损。

•预防策略在签订合同时,合同用语的一定要准确、清楚。对一些专业性较强的关键性的名词术语要在合同开头作出必要的定义或解释,以免发生歧义或造成理解障碍。


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